Sentencia ejemplar y polémica 27/01/2011

Por INDIMAR

 

De acuerdo con la legislación española, ante el impago de un crédito hipotecario sobre una vivienda, la entidad bancaria puede exigir judicialmente al deudor que la propiedad sea vendida en subasta pública para recuperar la parte no amortizada, los intereses y los gastos ocasionados. En el caso de que el importe obtenido de la venta sea superior a la deuda la diferencia será entregada al demandado. Por el contrario si fuese insuficiente para saldar la deuda, el prestatario de la hipoteca además de quedarse sin su vivienda, contraerá una deuda con el banco de la que debe responder con el resto de sus bienes, pudiéndole ser embargados otros bienes que posea, incluidas las cuentas bancarias. En el caso de declararse insolvente, la entidad bancaria se reserva el derecho de reclamar la nueva deuda legalmente reconocida cuando tuviese conocimiento de que en futuro tuviese bienes a su nombre, derecho que no prescribe.

 

La justicia tiene que aplicar a diario esta legislación, aunque en muchos casos el juez considere que si bien se atiene a Derecho, moralmente en muchos casos no está debidamente justificada. Y esto es lo que ha considerado la Audiencia de Navarra en un Auto comunicado hace unos días a las partes.

 

El origen que motivó este Auto está en una familia de Navarra que en 1997 escrituró la compra de una vivienda, mediante un crédito hipotecario por valor de 71.255,39 €. En dicha escritura el banco hizo constar que a efectos de subasta la vivienda había sido tasada en 75.900 €.

 

Al no poder hacer frente dicha familia a los gastos de intereses y amortización, la entidad bancaria embargó dicha vivienda y realizada la subasta judicial, ésta quedó desierta. Entonces el banco solicitó le fuese adjudicada a la entidad prestamista por el valor de la subasta que era de 42.895 €, cosa que así acordó el juez.

 

Al resultar insuficiente el importe de la adjudicación para hacer frente al embargo, el banco solicita se prosiga la ejecución del embargo por 28.129,52 € para completar el total adeudado, más 8.438,86 € correspondientes a intereses, costas y otros gastos.

 

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Estella dicta un auto desestimando la pretensión del banco de que se ejecute el embargo de bienes por dicho valor, dejando a salvo lo que se refiere a intereses, costas y otros gastos. No conforme la entidad bancaria con dicho Auto, interpone recurso de apelación ante la Sección 2ª de Audiencia de Navarra, y ésta confirma hace unos días el Auto emitido por el Juzgado de Primera Instancia, rechazando la pretensión de la parte demandante.

 

En dicho Auto, que es firme y contra el que no cabe apelación, la Sala de la Audiencia al desestimar la pretensión del banco hace constar que los hace a pesar de que considera que las alegaciones formuladas por el banco se atienen a Derecho, pero que no lo atiende merced a una serie de consideraciones de tipo moral:

 

1.- Que aunque la adjudicación de la subasta, por haber sido declarada desierta, se haya hecho por valor de 42.895 €, inferior a los 71.225,79 € del préstamo, ello no determina el valor real del inmueble, pues no existe en autos ninguna tasación posterior a la que el propio banco hizo de 75.900 € en la escritura hipotecaria, y por ello el valor de la vivienda adjudicada cubre ampliamente el principal reclamado.

 

2.- Que si bien formalmente lo reclamado por el banco se ajusta a la literalidad de la ley, es moralmente rechazable lo que el banco dice: “que hoy por hoy, tiene un valor real inferior al que en su día se le fijó como precio de tasación, porque esa es la realidad del mercado actual como consecuencia de la crisis económica”. El Auto lo rebate diciendo que no podemos desconocer que ello tiene también su origen, según se ha dicho por parte del Presidente del Gobierno Español y los distintos líderes políticos de este país, por los expertos en economía y por los líderes mundiales que ello se debe a la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias, recuérdense las “hipotecas basuras” del sistema financiero norteamericano, sin querer decir con ello que dicho banco sea el causante de la crisis económica.

 

3.- Que el artículo 3 del Código Civil, en su apartado 1, señala que las normas se interpretarán según la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas. Que por tanto dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero, del que el propio banco forma parte.

 

Consecuencias de las sentencia

 Dicho Auto es el primero que se ha dictado en este sentido y no crea jurisprudencia, pero sí puede tener consecuencias. En primer lugar ya las ha tenido en forma de polémica entre los profesionales del Derecho, quienes critican que el juzgador introduzca conceptos morales en el Auto y no aplique adecuadamente la Ley y también en parte de la prensa que considera necesario se hagan reformas legislativas para que nuestro Derecho se acerque más al de los países sajones.

 

En cualquier caso no debemos olvidar que este Auto puede servir para dar un fuerte aldabonazo a la puerta de muchos juzgados donde se van a tramitar cada vez más embargos, para que los jueces estudien bien caso a caso para enjuiciar y sentenciar aplicando la parte de culpa que cada uno ha tenido hasta llegar a la situación de embargo y la reclamación posterior que pueda hacerse de otros bienes para saldar la deuda, ya que en gran medida fueron los bancos los que concedieron créditos sin garantías suficientes y por valor superior al de la vivienda hipotecada, sólo con el ánimo no de favorecer al cliente sino de obtener un mayor rendimiento lo que condujo en gran medida a la situación actual de la economía española.

 

De todos es conocido que los cerca de 350.000 pisos embargados y las casi 200.000 morosos que existen no lo fueron ni lo son por tratarse de ciudadanos irresponsables. Si en España ha existido una burbuja inmobiliaria y también créditos basura, ha sido porque los bancos prestaron dinero, a bajo interés y sin garantías suficientes, primero a los promotores inmobiliarios para comprar solares a precios desorbitados, en los que se construyeron pisos que fueron vendidos al doble del valor que tenían, amparados en unos intereses inferiores al IPC a costa no de las ganancias de los bancos, sino de los pequeños ahorradores. Para facilitar el negocio de la venta de los pisos, los bancos tasaban las viviendas con valores de hasta un 20% sobre el supervalorado mercado, que a su vez ya lo estaba como mínimo un 30% por encima del valor real, entrando de esta manera en un círculo vicioso del que resultaba difícil salir.

 

Mientras tanto, el Gobierno colaboraba negando la realidad de la burbuja inmobiliaria ya que las plusvalías generadas provocaban unos jugosos impuestos, que junto con el IVA permitían elaborar unos presupuestos municipales y estatales propios de un país rico.

 

El Gobierno contribuyó también a la existencia de dicha burbuja al no impedir que los bancos pudiesen realizar préstamos hipotecarios más allá del 80% del valor que exige la Ley Hipotecaria.

 

Todo lo anterior, junto con la deducción por compra de la primera vivienda, provocó el enorme stock de viviendas actualmente no habitadas o en fase de construcción, interrumpida por la crisis, así como que la población española haya crecido en casi seis millones de inmigrantes y el consiguiente paro de casi otros tantos españoles.

 

Se han presentado diversas iniciativas parlamentarias, que hasta la fecha no prosperaron, solicitando crear una legislación parecida a la sajona, para mejorar las condiciones de los embargados. En parte de Estados Unidos y Gran Bretaña no es fácil que un banco pueda exigir al prestatario otra cosa más que la devolución del piso hipotecado, cuando no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca y la valoración a la baja del bien inmueble sólo puede hacerse si se debe a mal uso o negligencia del tomador de préstamo, pero nunca a la pérdida de valor del mercado o envejecimiento porque ello ya está reflejado en las tablas de amortización creadas por los bancos.

 

Por el contrario en España la única figura legislativa que existe es la “dación por pago” recogida en el artículo 1.175 del código civil y 140 de la Ley Hipotecaria, mediante la cual el deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas, pero para ello es necesario que el acreedor lo acepte, cosa que sólo ocurriendo en aquellos casos en que el deudor no tiene otros bienes como a menudo ocurre con los inmigrantes. El año pasado se produjeron en España entre 30.000 y 40.000 daciones en pago y hasta 44.000 más en 2008.

 

En este momento es impensable cambiar radicalmente la legislación para los créditos ya concedidos, pues ello podría crear un problema mayor al que tienen actualmente los bancos y cajas. En caso de hacerse de cara a futuros préstamos, probablemente se incrementarían substancialmente los intereses o los futuros peticionarios de créditos tendrían que pagar unos seguros para hacer frente a los posibles impagos, cosa que no beneficiaría a la mayoría de la población.

 

Existe una plataforma de afectados llamada PAH que lucha por conseguir una modificación de la normativa en casos de ejecución de un desahucio por impago de la hipoteca, como puede ser:

-         Una moratoria hasta que las familias puedan encontrar un trabajo para poder hacer frente a la deuda contraída, ya que la aplicada por algunos bancos se mostró insuficiente.

-         Que la entidad alquile la vivienda embargada al antiguo dueño.

-         Dación en abono, para suprimir el total de la deuda.

  

Hemos de tener en cuenta que con la legislación actual, los que llevan la peor parte son los prestatarios, ya que tienen que hacer frente no sólo a la pérdida de la vivienda y de las amortizaciones realizadas, sino también a los intereses, costas procesales y otros gastos.

 

Por el contrario los bancos, en la mayoría de los casos, se están quedando con las viviendas en subastas desiertas, por valores realmente ridículos al no poder muchas veces concurrir los particulares al negarles los bancos los créditos necesarios.

 

En este momento, conseguir un crédito bancario es harto difícil, a no ser para comprar algún piso de las bolsas de viviendas que tienen los propios bancos, si bien a un precio muy superior al que los bancos pagaron en las subastas.

 

Para terminar, en contra de muchas de las opiniones que hablan de la valentía de la Audiencia de Navarra, considero que el mérito de que este Auto se haya producido corresponde casi en exclusiva al Titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Estella, ya que aunque su Auto sea desconocido, fue el que hizo posible que este caso llegase a la Audiencia Provincial, y ésta pudiese confirmarlo. Por tanto considero necesario rendir homenaje aquí a los muchos magistrados que en todos los juzgados de primera e instrucción de España hacen de manera abnegada una magnífica labor de la que nunca se habla, a pesar de que sea aquí donde se inicia la instrucción de la mayoría de los casos que después hace populares a los magistrados de la Audiencia Nacional y el Tribunal Supremo.

 

 

 

Fotocopia del original del Auto de la Audiencia de Navara
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Otra Sala de la misma Audiencia emite un Auto en sentido contrario en un caso similar

elmundo.es 08/02/2011

 

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra ha fallado en un auto que con la devolución de un piso no se salda la deuda hipotecaria contraída con una entidad financiera.

 

Este fallo se produce después de que el pasado 26 de enero se conociese otro auto de la Sección Segunda de la misma Audiencia de Navarra en la que se consideraba lo contrario, que con la simple entrega de la vivienda se saldaba la deuda, aunque el inmueble hubiese perdido valor por la crisis.

 

Por el contrario, en el auto de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra se estima el recurso presentado por el BBVA contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Estella (Navarra) y se falla que el Juzgado proceda a embargar los bienes de la parte ejecutada en "cantidad suficiente" para cubrir la suma reclamada.

 

La vivienda fue tasada en 203.000 euros, pero se subastó a 137.350 euros, cuando la deuda del propietario con el banco era de 181.846,4 euros, más intereses (del 19% anual).

 

El BBVA pidió la diferencia, de 44.496,4 euros, una petición que fue denegada por el Juzgado de Primera Instancia y que ahora ha sido aceptada por la Audiencia Provincial.

 

En los fundamentos de derecho del auto conocido este martes se recuerda que el juez ha de estar sometido en su ejercicio a las leyes aprobadas por los órganos legislativos y al conjunto del ordenamiento jurídico.

 

En la parte dispositiva se afirma que el artículo 1911 del Código Civil establece que el deudor debe responder con todos sus bienes "presentes y futuros" del cumplimiento de sus obligaciones.

Por su parte, el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fija que, si subastados los bienes hipotecados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el juez podrá pedir el embargo por la cantidad que falta.

 

Por ello, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra considera que la normativa es tan evidente que "no se alcanzan a comprender las razones" por las que el Juzgado de Instrucción eludió su aplicación.

 

"Máxime cuando en su resolución afectan al principio de seguridad jurídica en cuanto alteran el marco normativo y las bases sobre las que se asienta en España el sistema de garantía hipotecaria", se argumenta en el auto.

 

En otros países, como Estados Unidos, la legislación es diferente y, aunque se produzca una bajada del precio del piso, el hipotecado puede saldar su deuda con la entrega del inmueble.

 

La sentencia anterior hizo que incluso la vicepresidenta segunda del Gobierno se pronunciara e interviniera para despejar las dudas de los hipotecados.